“双首单”不动产信托财产登记案例日前在京落地网络炒股融资网站，金融服务民生开启了新路径。
第一财经获悉，上述突破是监管创新与市场实践同频共振的成果，也是信托行业回归本源、服务民生的新起点。不动产信托登记机制为行业解决长期存在的财产确权难题。
不动产信托在养老领域有何作为？不动产信托财产登记机制如何运作？4月8日，北京金融监管局召开新闻发布会，介绍北京市“双首单”不动产信托财产登记落地情况。
北京金融监管局局长朱衍生表示，北京市通州区及昌平区不动产登记中心已同时首次完成不动产信托财产登记项目，两项“首单”案例的创新实践，标志着不动产信托财产登记工作再取得突破性进展，为财产确权难题提供“首都样本”。
打通不动产信托财产登记路径
不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。
北京金融监管局局长朱衍生指出，近年来，不动产信托业务不断发展，信托财产保护的重要性日益凸显。但该项业务长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题，难以真正实现信托风险隔离的功能，影响信托行业充分发挥服务民生作用。
2024年12月，北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（下称“《通知》”），在全国率先打通不动产信托财产登记路径。
《通知》的出台，在全国范围内首次以专项文件的形式，明确了不动产信托财产的登记路径和办理流程，实现了可将不动产登记为信托财产的效果，解决了潜在的权属纠纷，保护了信托当事人的合法权益，为业务落地提供了制度保障。
“双首单”不动产信托财产登记落地北京
4月2日，北京辖内国投泰康信托和外贸信托分别在通州区和昌平区的不动产登记中心进行了首次不动产信托财产登记，实现了全市“零突破”。
其中一个案例是，外贸信托为北京市一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，根据其意愿将信托收入的50%定向用于慈善捐赠，构建了新时代“不动产+慈善+养老+传承”四位一体的信托服务模式。
市规划自然资源委昌平分局局长贾欣表示，此次案例的成功落地，不仅盘活了存量资产，更实现了养老规划、慈善捐赠、资产增值管理等多重目标。
谈及委托人设立上述信托的初衷，中国外贸信托总经理卫濛濛介绍，委托人的家庭情况是当前许多“422”家庭（4位老人、一对夫妻、2个子女）的典型缩影。委托人夫妻均为独生子女，正处于“上有高龄父母、下有未成年子女”的“夹心层”，希望以信托制度为工具，系统性解决家庭养老面临的痛点问题：一是破解“独生子女养老”的资产管理困境。在传统模式下，家庭不动产分散登记在不同家庭成员名下，一旦父母遭遇意外或失能，子女可能面临“资产查询难、管理难、跨代传承难”的多重障碍。信托的“财产独立登记”机制，恰好能将不动产纳入信托架构，明确权属边界，确保即便在委托人夫妻因意外无法履职时，老人的居住与生活保障、子女的成长资金仍能通过信托条款得到持续落实，避免因家庭重大变故导致“养老无着”。二是建立稳定可持续管理运用机制。通过信托公司的专业管理提高相关不动产的运用管理效率，减轻委托人自己的家庭事务负担。三是一站式满足委托人对收益用途的诉求。
另一个案例是国投泰康信托为北京市一位老人及其自闭症子女设立不动产信托，帮助老人实现“生前养老照护”与“身后守护子女”的目的。
记者获悉，这一信托财产是用未来房产处置后的资金为受益人（自闭症子女）支付终身照顾的费用。该信托的设立将百万级的房产纳入信托保障，为自闭症患者的终身照顾，提供了稳定的防范侵占的经济来源。
通州区区长助理、政府特聘专家林巍表示，试点案例以受益人是自闭症患者的特殊需要信托的方式在通州区落地，不仅标志着通州区全球财富管理中心建设走出了坚实的一步，而且表明不动产信托是“普惠型财富管理载体”。
市规划自然资源委二级巡视员周旭峰指出，两张“首单”的同时诞生，具有三个标志性意义。一是制度创新的执行力，通过明确信托财产登记的法律属性，管理潜能、登记要件和操作流程，为全国同类业务提供北京方案；二是服务民生的驱动力，通州的案例聚焦民生保障，昌平的案例聚焦产业支持，体现了不动产信托在民生保障和实体经济中的双向赋能；三是协同攻坚的聚合力，从政策制定阶段的金融监管，规划自然资源部门的联动，到登记实施阶段，各部门各环节高效的配合，形成了政策布局、基层落实的完整闭环。
信托业回归本源
北京试点案例的成功落地将带来良好的示范效应和引领作用，也是信托业落实监管回归本源要求后取得的一项重大突破。
“在我国大多数家庭资产结构中，房产占比超过70%，面对老龄化家庭的传承需求，传统房产传承工具存在继承权公证的繁琐性，过户流程的不确定性，继承人间的利益冲突等显著短板，这类家庭更需要的是将资产的消费属性和传统属性相结合，通过精准可控的金融工具，实现财富的保护和对家庭成员的照顾。”在国投泰康信托董事长李樱看来，以信托为核心的解决方案正成为突破方向。
卫濛濛在会上也表示，该项目通过在不动产登记中心直接完成信托财产登记，在产权证护栏，明确标注不动产信托财产以及核心产品名称。
卫濛濛认为，这构建了三大核心优势，一是权属界定更加清晰规范，第三方可以通过登记信息一目了然的知晓财产状况，未来即使面临各类纠纷，信托财产也能够依法独立于各方资产，真正实现风险隔离；二是管理服务更加专业高效；三是满足委托人更多元化的需求。
下一步，北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司积极参与不动产信托，拓展业务场景，优化业务模式，充分发挥服务信托制度优势和社会价值，在养老金融、财富传承等领域发挥更大作用。
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杜川
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